6 维护保养管理的实施

6.1 日常管理
6.1.1 值班
6.1.1.1 建筑消防设施使用管理单位应按照 GB 25201 要求建立消防控制室值班制度，落实值班人员，也可由维护保养单位委派人员值班。
6.1.1.2 消防控制室值班时间和人员应符合以下要求：
    a) 实行每日 24h 值班制度，值班人员应通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有初级技能以上等级的职业资格证书；
    b)  每班人员应不少于 2 人，值班人员对火灾报警控制器进行日检查、接班、交班时，应填写《消防控制室值班记录表》（见附录 B）的相关内容。值班期间每 2h 记录一次消防控制室内消防设备的运行情况，及时记录消防控制室内消防设备的火警或故障情况。
6.1.1.3 消防控制室值班人员接到报警信号后，应按下列程序进行处理：
    a) 接到火灾报警信息后，应以最快方式确认；
    b) 确认属于误报时，查找误报原因并填写《建筑消防设施故障维修记录表》（见附录 C）；
    c) 火灾确认后，应当立即确认火灾报警联动控制开关处于自动状态，按操作规程启动消防设施，同时拨打“119”火警电话报警；
    d) 立即启动单位内部灭火和应急疏散预案，同时报告单位消防安全责任人，单位消防安全责任人接到报告后应立即赶赴现场。
6.1.2 巡查
6.1.2.1 建筑消防设施的巡查应由归口管理消防设施的部门或单位实施，按照工作、生产、经营的实际情况，将巡查的职责落实到相关的工作岗位。
6.1.2.2 建筑消防设施巡查应明确各类建筑消防设施的巡查部位、内容和频次，巡查内容见《建筑消防设施巡查记录表》（附录 D)。
6.1.2.3 建筑消防设施巡查频次应满足下列要求：
    a) 消防安全重点单位，毎日巡查一次；
    b) 公众聚集场所营业时，每 2h 巡查一次，应将建筑消防设施的巡查内容全部或部分纳入其中，全部建筑消防设施应保证每日至少巡查一次；
    c) 医院、养老院、寄宿制的学校、托儿所、幼儿园等场所应当加强夜间巡查；
    d) 其他单位，每周至少巡查一次。
6.2 定期维护保养
6.2.1 合同签订
6.2.1.1 维护保养单位承揽维护保养项目，应当与委托单位签订《建筑消防设施维护保养合同》（以下简称《合同》，见附录 E）。
6.2.1.2 《合同》双方应当明确下列内容：
    a) 民用建筑的高度和单体建筑面积、工业建筑的火灾危险性；
    b) 项目负责人姓名和联系电话；
    c) 建筑消防设施名称、维护保养事项；
    d) 消防设施已损部件的购置责任；
    e) 合同履行时间等。
6.2.1.3 《合同》加盖双方单位公章或合同专用章，法定代表人签字。《合同》还应包括维护保养单位资质证书、项目负责人的资格证书等证明性文件。
6.2.1.4 在施工合同约定的保修期内由原施工单位进行建筑消防设施维护保养，且本规范 6.2.1.2 内容在施工合同中没有明确的，原施工单位应与建设单位补充签订保修期内建筑消防设施维护保养合同。
6.2.1.5 《合同》应当将维护保养项目设置的所有消防设施列入服务内容，任一方均不得随意削减。
6.2.2 技术交底
6.2.2.1 建筑消防设施使用管理单位应向维护保养单位交待建筑物的功能与特点,提供建筑消防设施的验收文件和产品、系统使用说明书、系统调试记录、建筑消防设施平面布置图、系统图和火灾报警地址编码表、平面地址编码图、各设备逻辑关系等技术资料。
6.2.2.2 委托双方应当就消防设施维护保养工作的开展和维护保养任务的完成进行充分的沟通交流，明确消防设施维护保养范围、内容、工作标准、特殊情况的处理和维护保养任务分工等。
6.2.2.3 维护保养单位应当向委托单位做出保密承诺。
6.2.3 服务准备
6.2.3.1 维护保养单位应当填写《建筑消防设施基本信息表》(见附录 F)，经委托单位盖章确认后作为消防设施维护保养工作的基础资料。
6.2.3.2 维护保养单位应当根据维护保养项目消防设施的类别和规模，结合维保周期月、季、年的不同工作内容，制定《建筑消防设施维护保养工作计划》，经维护保养单位技术负责人和委托单位审核同意后由维护保养项目负责人和操作人员具体实施。
6.2.4 维护保养
6.2.4.1 《合同》签订后 1 个月内，维护保养单位应当首先对受委托的建筑消防设施按照本规范要求的年度维保项目实施首次维护保养服务，及时制作《建筑消防设施维护保养报告书》(见附录 G)。
6.2.4.2 维护保养单位应当每月对维护保养项目消防设施提供至少一次维护保养服务。每个年度周期应进行一次全面的检测，并出具年度检测报告。
6.2.4.3 维护保养单位对消防设施进行维护保养服务时每次不少于 2 人，并应客观记录现场测试消防设施的具体位置、名称、编号、型号、数量等。建筑消防设施使用管理单位应派人参加，并对测试结果审核确认。
6.2.4.4 对检查、测试发现的问题，应当立即做修复处理，填写《建筑消防设施故障维修记录表》，经项目负责人确认后留存；对按照《合同》约定应由委托单位购置配件、实施清洗的，应当敦促其尽早落实。
6.2.4.5 对检查、测试发现的问题履行维修、保养责任后，应当及时制作《消防设施维护保养报告书》，由项目负责人、技术负责人审核后出具。《消防设施维护保养报告书》出具时间不得迟于次月维护保养任务开始前，期间因故未能完成维修、保养任务的，应当在《消防设施维护保养报告书》中注明理由。
6.2.4.6 维护保养单位对消防设施进行维护保养后，应当制作包含维护保养单位名称、项目负责人、联系电话和维护保养日期等信息的标识，在消防设施所在建筑的醒目位置予以公示。
6.2.4.7 维护保养单位开展定期维护保养服务，应当遵守下列规定：
    a) 应当对消防设施组件的外观和工作状态进行检查，对存在破损、变形、锈蚀、渗漏等情况的，及时采取修理、更换、除锈等措施恢复正常；
    b) 应当对消防设施线路、管道、阀门及控制阀门的铅封、锁链等进行检查，对存在破损、松动、锈蚀、渗漏等情况的，及时采取补漏、紧固、除锈、刷漆、润滑、更换等措施恢复正常；
    c) 应当对消防设施各类标识进行检查，对存在破损、不齐全等情况的，及时进行更换和补齐；
    d) 对火灾探测器，应当根据国家标准和产品说明书的要求通知委托单位进行清洗或更换。
6.2.4.8 火灾探测报警产品达到使用寿命时一般应报废。若继续使用，应对所有达到使用寿命的产品每年逐一按有关国家标准维修检测和接入复检要求进行检测，并进行系统性能测试，所有检测结果均应合格。
6.2.4.9 对火灾探测器，应当根据国家标准和产品说明书的要求进行清洗。
6.2.4.10 需维修的灭火器应经灭火器生产企业授权并由取得三级资质的消防设施维护保养检测机构进行处理。
6.2.5 故障维修
6.2.5.1 维护保养单位应当在接到委托单位关于消防设施出现故障的通知后，于 24h 内到达现场开展消防设施维修，维修应在 48h 内完成，需要由供应商或者生产企业提供零配件时，应在 5d 内完成。故障排除后维护保养单位应进行相应功能试验，填写《建筑消防设施故障维修记录表》。
6.2.5.2 消防设施维修期间，建筑消防设施使用管理单位和维护保养单位应采取确保消防安全的有效措施。需暂时停用消防设施进行维修的，应经委托单位消防安全责任人批准。停用时间超过 24h 的，建筑消防设施使用管理单位应将情况向当地消防主管部门书面报告。