住宅项目规范 GB55038-2025
2.2 建设要求
2.2.1 住宅项目不应在有滑坡、泥石流、山洪、地震断裂带等自然灾害威胁的地段选址建设，且与危险化学品、易燃易爆品等危险源的距离应符合有关安全规定。
2.2.2 住宅项目建设应合理、有效利用土地和空间。
2.2.3 住宅项目应满足无障碍设计原则。
2.2.4 住宅项目中的园林小品、围墙等附属设施应采取防坍塌、防坠落、防风揭等安全措施。
2.2.5 住宅建筑应按套型设计，每套住宅应有卧室、起居室、厨房和卫生间等基本功能空间。
2.2.6 住宅建筑的设计工作年限应符合表2.2.6的规定，在规定设计工作年限内应满足安全性、适用性和耐久性要求。
2.2.7 住宅建筑应满足居住所需的通风、日照、采光、隔声、防水、防潮、保温、隔热等性能要求。
2.2.8 住宅建筑及其设备应能有效利用能源和水资源。
2.2.9 住宅建筑外窗、外墙装饰、外墙外保温系统及其他附属设施等应安装牢固，不应脱落、坠落。
2.2.10 住宅建筑应提供保证人员安全疏散的设施与条件。
2.2.11 住宅建筑应具有防止火灾蔓延的措施，并应在火灾时维持结构的稳定性。
2.2.12 住宅建筑应具备与建筑高度相适应的灭火救援条件。
2.2.13 装配式住宅建筑的结构构件和部件部品应符合通用性要求。
条文说明
2.2.1 本条规定了住宅项目选址的基本要求。滑坡、泥石流、山洪、地震是我国自然灾害中发生频率较高、造成人员伤亡较重的灾种，一旦发生会对建筑场地造成毁灭性破坏，住宅项目选址应避开存在此类自然灾害威胁的危险地段。此外，一些存有危险性化学品、易燃易爆品的场所是城市中重要的危险源，一旦发生事故，影响范围广，居民受害程度严重。因此，住宅项目与周边的危险化学品、易燃易爆品等危险源，应根据其危险源类型、存量规模及其潜在的危险影响程度等实际情况保持相应的距离，并应符合国家对该类危险源有关安全距离的规定。
2.2.2 本条规定了住宅项目建设规划的基本原则。我国山多地少，建设用地紧缺，因此住宅项目的规划与建设必须坚持经济、合理、有效使用土地和空间的基本原则，同时保障居民合理的生活需求和基本的生活条件。
2.2.3 本条规定了住宅项目应考虑老年人、残疾人等群体适老和无障碍使用要求，满足无障碍设计原则。
住宅项目应以人为本，除满足一般居住者的使用要求外，还要兼顾老年人、残疾人等群体的使用要求，使他们能够安全、方便地使用各种设施。
2.2.4 本条对住宅项目中的园林小品、围墙等附属设施的防坍塌、防坠落、防风揭等安全措施提出要求。园林小品是从属于某一住宅项目外部环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等。住宅项目中的园林小品、围墙等附属设施需要结合不同场所设置，以满足不同使用要求，同时要保证其强度、稳定性、安全性和耐久性，防止园林小品、围墙等附属设施倒塌砸伤人、坠落伤人、顶棚掀翻伤人损物等事件发生。
2.2.5 本条规定了住宅的基本使用功能空间要求。在居住使用时，需要住宅提供的主要功能有起居、炊事、卫浴、就寝等。住宅建筑通常在套型内配置卧室、起居室、厨房、卫生间等相应的功能空间以满足这些功能。住宅的基本功能与住宅的房间不一定是一一对应的，比如有些空间可以兼用作起居和就寝。
2.2.6 本条规定了住宅建筑的设计工作年限及安全性、适用性和耐久性。
强制性工程建设国家标准《工程结构通用规范》GB 55001-2021提出了建筑结构设计工作年限，该年限是指设计规定的一个时期，在这一时期内，只需正常维修（不需大修）就能完成预定功能，即房屋建筑在正常设计、正常施工、正常使用和维护下所应达到的工作年限。
住宅建筑结构的设计工作年限不应低于50年，是因为住宅建筑通常属于普通房屋和构筑物类别及以上，同时也是人民群众的重要财产和资产，按照强制性工程建设国家标准《工程结构通用规范》GB 55001-2021的规定，结构设计工作年限取值不低于50年。
防水工程设计工作年限，是住宅项目防水设计的重要参数和性能目标，影响着防水材料选用和工程防水做法。防水系统包括防水层、防水构造、细部节点、排水措施等。地下工程防水系统由防水混凝土和外设防水层共同构建，在住宅建筑使用过程中一旦发生渗漏，将严重影响使用功能，并可能影响结构耐久性和安全性。而且进行渗漏水治理时，防水构造难以更换，维修成本较高。因此规定地下工程防水设计工作年限“不应低于建筑结构设计工作年限”。
当前我国防水材料性能及应用技术已能满足不同建筑气候区域、不同形式和使用功能工程的耐久应用要求。依据强制性工程建设国家标准《建筑与市政工程防水通用规范》GB 55030-2022，本规范规定屋面工程防水设计工作年限“不应低于20年”。
住宅室内防水工程属于隐蔽工程，维修成本较高，适当的设计工作年限，可确保防水系统在建筑生命周期内仅需1～2次局部维护。防水失效可能导致渗漏，损坏自家装修如地板、墙面。随着我国防水材料性能和施工技术水平的提升，结合建筑室内工程装饰装修周期，本规范规定室内工程防水设计工作年限“不应低于25年”。本规范中室内防水工程是指新建住宅的卫生间、浴室、设有配水点的阳台等。
外墙外保温系统设计工作年限为25年，主要考虑：一是外墙外保温系统发生空鼓、开裂、脱落，不但会大大降低保温隔热性能，而且会给居民带来生命和财产安全隐患。二是行业标准《外墙外保温工程技术标准》JGJ144-2019对外保温系统和部件的耐久性进行了规定，并要求使用年限不应少于25年。三是技术上可行。我国20世纪90年代初试点的EPS板薄抹灰和岩棉板外保温工程，目前已超过30年，从外观上看，外保温系统基本保持完好，仍能正常使用。
2.2.7 本条规定了保障居住者舒适与健康所需的性能要求。
通风、日照、自然采光、隔声、防水、防潮、保温、隔热等性能是保证住宅室内舒适度、满足人体健康的基本要求。足够的通风可以保证室内外空气的交换，提高室内空气质量，从而提高居住者的舒适感，有助于健康。日照对人的生理和心理健康都是非常重要的，但是住宅的日照又受地理位置、朝向、外部遮挡等许多外部条件的限制，不易达到比较理想的状态，尤其是在冬季，太阳的高度角比较小，楼与楼之间的相互遮挡会影响日照效果。因此强调确保住宅的日照要求。充足的天然采光有利于居住者的生理和心理健康，同时也有利于降低人工照明能耗。
2.2.8 本条对住宅建筑及其设备节能和节水作出了原则性规定。我国建筑能耗总量增长迅速，已成为社会终端用能的重要组成部分。据统计，2022年全国建筑与建筑业建造能耗总量为24.2亿tce，其中建筑业建造能耗12.3亿tce，建筑运行能耗11.9亿tce，分别占全国能源消费总量的22.8％和22.0％。随着城镇化的进程和人民生活的改善，这个比例还会持续上升，会给我国的能源供应和环境带来巨大的压力。
虽然我国水资源总量居世界第6位，但人均水资源量仅为世界平均水平的35％，全国有近2／3的城市不同程度缺水。因此，住宅建筑及其设备有效利用水资源是落实节水优先政策、建设节水型社会的重要措施。
2.2.9 本条对住宅建筑外窗、外墙装饰、外墙外保温系统及其他附属设施的安装性能提出了基本要求。近年来，住宅建筑的外窗窗扇及外窗玻璃、外墙装饰（如饰面砖、石材等）、外墙外保温系统及其他附属设施（如空调机、花盆等）脱落、坠落以致伤人、砸毁车辆等安全事故时有发生，危及居民的人身安全和财产安全。因此规定，必须安装牢固，不应脱落、坠落。
2.2.10 本条对住宅建筑安全疏散设施和条件作出了原则性规定。在火灾等紧急情况下保证人员安全疏散是住宅建筑最重要的安全目标之一。为保证人员安全疏散，住宅建筑应提供与其建筑高度、建筑规模相适应的疏散设施和条件。安全疏散设施包括疏散走道、疏散楼梯、安全出口等；疏散条件则包括疏散照明、疏散指示标志，以及火灾探测及警报装置等。
2.2.11 本条对住宅建筑防止火灾蔓延、保证火灾下结构安全作出了原则性规定。防止火灾蔓延和保证火灾时结构安全是住宅建筑重要的防火安全目标。
采取防止火灾蔓延的措施是减少住宅建筑火灾损失、保护财产安全的必要手段。防止火灾蔓延措施包括水平防火构造、竖向防火构造、防火封堵、保持安全的防火间距，以及设置自动灭火装置等。为防止火灾水平蔓延，应加强住宅单元与单元、户与户间的防火分隔，以及采取窗间墙等构造措施；为防止火灾竖向蔓延，应采取设置适当的窗槛墙或防火挑檐构造措施，以及对内部各种竖井穿越楼板处进行防火封堵等；此外设置自动灭火装置，也是控制初期火灾、防止火灾蔓延的有效手段。为应对相邻其他建筑或场所对住宅建筑的威胁，应采取保持安全的防火间距、加强防火分隔等措施。
在火灾时维持结构的稳定性，是保证人员安全疏散和灭火救援安全的基础。为保证住宅建筑火灾时维持结构的稳定性，其结构耐火性能应与其建筑高度、规模相适应。
2.2.12 本条对住宅建筑灭火救援条件作出了原则性规定。提供与其建筑高度相适应的灭火救援条件是保证住宅建筑消防安全的重要手段，灭火救援条件包括外部的消防车道、消防车登高操作场地、室外消火栓系统，以及建筑内消防电梯和室内消火栓系统等。住宅建筑设置适当的灭火救援条件，有利于住宅建筑火灾的控制和灭火救援，保护人员的生命和财产安全。
2.2.13 本条对装配式住宅建设提出了基本要求。装配式住宅是我国住宅发展的重要趋势之一。装配式住宅主体结构部件满足通用性和安全可靠要求，部件部品具有通用性和互换性，满足易维护的要求。装配式住宅具备建筑体系化、设计标准化、生产工厂化、施工装配化、装修部品化和管理信息化等特点，符合住宅建筑全寿命期的可持续发展原则。
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