1 总则

1.0.1 为贯彻北京城市总体规划（2016-2035）提出的总量控制、减量发展的新理念，推动城市有机更新，保障既有建筑改造工程消防安全，合理确定既有建筑改造工程消防设计标准，制定本指南。

【说明】北京的城市建设已从增量发展进入到存量发展的阶段，城市更新逐渐成为城市建设的主流。据统计，2020年北京市建筑工程消防验收3742项，其中既有建筑改造的项目占81％。

除少量既有建筑改造专项标准外，建筑设计技术标准的适用范围通常包括了新建、扩建、改建工程，但实际上，既有建筑改造受各种历史客观条件限制，往往难以满足现行各类建筑设计技术标准。消防技术标准作为强制性技术标准，矛盾尤为突出。

如何执行技术标准成为既有建筑改造各方的“痛点”，也是政府监督的“难点”，更是既有建筑改造目前最大的“堵点”。为了解决既有建筑改造中的消防标准适用性的突出困难，指南编制以解决实际问题为导向，在保证消防安全的目标下，创新方法，注意到既有建筑改造中查找和执行当时的消防技术标准的困难，确定若干条可行性强的既有建筑消防改造设计技术要求和措施，为我市既有建筑改造的消防设计、审查以及验收等工作提供依据和指导。

需要说明的是，本指南的名称及内容中，所提到的既有建筑改造所指的范围为广义概念的既有建筑改造利用，包括《建筑防火通用规范》《既有建筑维护与改造通用规范》中所提及的既有建筑维护、改造和改建的范围，也即包括了建筑原使用功能改变或不改变的情况。

1.0.2 本指南适用范围：

1 已完成工程竣工验收的民用和工业建筑改造项目；

2 已投入使用或具备使用条件，且已依法取得房屋产权的建筑利用改造项目；

3 不适用于住宅室内装修、文物建筑、历史建筑、临时性建筑、村民自建住宅、老城区胡同四合院等的改造。

【说明】本指南不适用的建设活动范围与《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住房与城乡建设部令第51号）第41条中规定的基本一致。

本指南不适用的建筑类型进行改造时，可依据住房与城乡建设部及北京市另行发布的相关消防技术标准、文件、导引等进行消防专项设计。

1.0.3 既有建筑改造工程的消防设计应遵循以下原则：

1 鼓励更新，整体提升。倡导城市有机更新，践行绿色发展理念，防止大拆大建，有效补短板，实现消防安全性能整体提升。

2 确保安全，控制成本。坚守不降低既有建筑原有结构和消防安全水准的底线，合理控制改造费用，提高项目改造的整体效能，实现改造建筑安全性和工程经济性的协调统一。

3 创新方法，统筹兼顾。充分尊重改造建筑的现状与历史，综合考虑新旧技术标准的差异，通过采取科学合理的技术措施和加强使用管理等进行消防性能补偿，实现改造可行性和技术合理性的统筹协调。

【说明】防止大拆大建是城市更新的主要特征，也是既有建筑改造的重要前提。不能简单、机械地执行现行技术标准以保证消防安全为由，破坏了这个原则；而“坚守不降低既有建筑原有结构和消防安全水准的底线”，又体现了对生命安全和财产安全的充分重视。两者要有机统一，互相协调，不能片面孤立地强调其一。

由于既有建筑的建设年代难以明确界定，其时设计依据的标准很难查找和鉴定，甚至可能是在没有消防技术标准的情况下建设而成。即使找到当时的设计图纸，建筑现实际使用功能性质也可能有很大差异。既有建筑在经过多年的建设改造、用途变更后，还可能存在着同时执行了不同年代的技术标准。如果简单规定既有建筑改造依据原消防技术标准，需要增加大量的工作来查找和举证当年的依据及具体标准条文规定，无疑会增加参建主体（建设单位、设计单位、审图机构）以及政府监管部门、消防救援部门的工作难度；对于建成年代并不久远的建筑，其依据的消防技术标准是比较容易获得的，这时进行新旧标准举证、比较是必要的。

指南在参考对比了近年发布的旧标准的基础上，主要依据现有技术标准，针对建筑改造工程在执行中出现的突出困难和客观条件限制，提供解决措施和途径。

本指南的编写原则与创新点：

1）以现行系列消防设计技术标准为基础依据，针对既有建筑改造中存在的消防技术问题，以补充、修改、完善的方式提出规定性条文，不另起炉灶，不贪大求全，基本不涉及现行技术标准中新建建筑涉及的消防疑难问题；

2）以现行国家标准《建筑防火通用规范》GB55037、《建筑设计防火规范》 GB50016的内容和框架为主，兼收其他消防技术标准；

3）在工程改造条件允许的情况下，优先执行现行标准。当工程改造条件不允许或代价过大时，根据具体条件将现行标准中部分条文进行适度放宽，但以不低于原设计标准且不降低建筑原有防火性能为底限；

4）引入性能化设计的理念，通过补偿方式，整体性地保证既有建筑改造后的防火性能；

5）以解决既有建筑改造中遇到的大部分问题为目标，形成指南性规定，目的是尽量减少对既有建筑改造的消防问题需进行特殊论证解决的方式。

1.0.4 本指南未涉及的消防设计内容，应符合现行消防技术标准和相关法律法规的规定。

【说明】当客观条件允许时，设计采用的产品、材料、防火技术和措施还应符合现行消防技术标准和相关法律法规的规定。避免以改造为由，“搭车”违反本可以实现的现行消防技术标准，任意降低安全性。

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