3 山东省既有建筑改造利用消防设计审查验收现状

    2018年，住房和城乡建设部印发《关于进一步做好城市既有建筑保留利用和更新改造工作的通知》，明确要高度重视城市既有建筑保留利用和更新改造，建立健全城市既有建筑保留利用和更新改造工作机制。2019年承接建设工程消防设计审验职能后，为强化和完善既有建筑改造利用消防设计审验管理，助力城市更新，山东省各级消防设计审查验收主管部门，不断创新举措，探索解决既有建筑改造利用消防设计审验问题新路径。
    一、既有建筑改造利用社会需求现状
    山东省是全国重要的工业制造大省，大量既有厂房、老旧小区等既有建筑亟需改造后再利用，个别地市既有建筑改造利用类项目占总建筑工程的比重也逐年提高。除了数量占比不断提升，既有建筑改造利用项目规模也越来越大。据调研，仅济南、青岛和烟台3个地市2021年办理的既有建筑改造利用消防设计审验项目就高达200余万平方米。
    历史文化街区和历史建筑的改造过程中保障消防安全与保护建筑的历史完整性存在矛盾，我们应该尊重历史，保护城市肌理，不能割裂城市历史文脉，更要保障消防安全。另外，既有建筑因年代久远、产权变更等因素，存在原有证件未办理或丢失等现象，无法完整提供申请办理审查验收备案的要件；建筑局部或小规模工程改造项目办理合法审批程序复杂，时间和经济成本过高等导致业主不愿主动履行合法审批手续。鉴于以上诸多原因，社会上出现了一批私自改造未经合法审批的工程，此类改造工程存在诸多消防安全隐患。
    二、既有建筑改造利用政策技术支撑情况
    目前，全省既有建筑改造利用消防设计审查验收有关政策技术文件尚待进一步完善。
    既有建筑改造利用政策支持不足。随着城市更新工作深入开展，改变使用功能的既有建筑改造利用日趋常态化，改造后使用功能与其工程规划许可证载明用途不符，相关变更手续难以办理，进而导致该类工程达不到消防设计审查验收申办条件。例如，原有工业用地的既有建筑，为了契合城市发展和社会需求，使用功能改造为餐饮、会展、休闲娱乐、商业、办公等混合业态，存在用地性质难以改变，原有工程规划许可证不可用等突出问题。亟需多部门协调联动，形成合力，优化审批流程，明晰办理路径，推动既有建筑改造利用工作有序开展。
    既有建筑改造利用技术支撑不够。我国的消防标准规范年代跨度长、条款更迭多，既有建筑改造利用受各种历史客观条件限制，若完全按照现行标准进行改造，往往需要对建筑构造及消防设施进行大规模改造。改造利用需综合考虑现行标准要求和改造成本两大因素，在保障安全的前提下，实现经济最优化。当前，尚无可操作性强的技术指导文件成为既有建筑改造利用各参与方的“痛点”，也是政府监督的“难点”，更是既有建筑改造利用目前最大的“堵点”。
    既有建筑原始数据不清晰。既有建筑有关的证明文件缺失，导致有关部门即便有政策支撑也难以为其办理相关改造变更手续。建筑原有技术资料的缺失，导致改造技术指标难以确定。当原技术指标难以确定时，改造单位仅凭经验来认定原技术指标，改造的原始数据就会存在一定的偏差。例如，一些老建筑的建造年代较为久远，局部出现了一定的老化和损坏现象；有些建筑主要构件配筋量不足，混凝土保护层风化后已起不到承载作用或防火保护作用；有些钢结构建筑，其钢构件虽已采用了防火涂料保护，但由于防火涂料保护层的脱落或薄型防火涂料的老化，对钢构件的保护性能也已经减弱。在原始指标数据未明确的情况下，冒然改造势必会留有诸多消防安全隐患。
    三、既有建筑改造利用试点建设情况
    2021年6月，住房和城乡建设部在北京、广州等31个市县开展为期一年的既有建筑改造利用消防设计审查验收试点工作，旨在创新适应城市更新过程中既有建筑改造利用的建设工程消防设计审查验收工作机制，探索既有建筑改造利用消防设计审查验收管理简化优化路径，形成可复制可推广的经验，我省烟台市和牟平区被确定为试点市县。山东省住房和城乡建设厅与试点地区高度重视，先行先试、大胆创新，试点工作取得较大突破。
    着力解决手续难办理的问题。烟台市按照《城乡规划法》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部令第51号）等规定，出台了《烟台市既有建筑改变使用功能规划确认工作规则》，作为办理改变使用功能的既有建筑改造利用相关手续的支撑。发布《关于规范既有建筑改造工程办理建设消防手续有关事项的通知》，明确既有建筑改造工程办理施工许可的有关要求，对既有建筑改造实行特殊建设工程消防设计审查验收、其他建设工程消防验收备案抽查的差别化管理，在强化既有建筑改造施工过程监管的同时，进一步规范、优化既有建筑改造工程办理施工许可办理程序。
    实行既有建筑改造利用消防验收备案告知承诺。通过制定出台政策文件，加大政策宣传，不断扩大建设工程消防验收备案告知承诺制度的知晓度，切实打通政策落地“最后一公里”。在此基础上，探索有效的事中事后监管措施，切实履行监管职责。对面积200㎡（含）以下的建设工程确定抽查比例为1%；对面积200㎡以上300㎡（含）以下的建设工程（幼儿园、养老院、校外培训机构除外）确定抽查比例为3%；对面积200㎡以上300㎡（含）以下的幼儿园、养老院、校外培训机构确定抽查比例为5%。
    对未抽中的建设工程实行外观检查制度。在项目受理后3个工作日内按《建设工程消防验收外观检查记录表》内容，对建设项目进行外观检查，如外观检查合格则按正常流程办理备案业务；如外观检查不合格，将对该项目进行退件处理，建设单位按承诺接受退件并自行整改。该制度对建设单位、施工单位起到一定震慑作用，再未出现“撞大运”式办理验收备案现象，最大程度上满足了消除安全隐患和营造良好营商环境的要求。
    建设工程信息备案制度。针对备案工程办理意愿低、施工阶段监管难的特点，要求所有在当地备案的设计单位和施工单位每月提交承揽工程信息报表。主管部门提前介入工程建设各环节，设立热线服务电话及时答复建设单位问题，早发现、早介入，避免验收时出现难以改造、改造代价巨大的情况出现。
    加强既有建筑改造利用技术支撑作用。在改造过程中，受现状客观条件限制，现行消防技术标准难以执行。为顺利推进旧厂区改造利用，切实保障消防安全，明确旧厂区改造利用消防设计审查标准，烟台市制定出台了《烟台市旧厂区改造利用消防设计审查技术导则》，为旧厂区改造利用消防设计审查提供技术支撑。
    四、总结
    山东省既有建筑改造利用消防设计审验工作仍然任重而道远，亟需进一步探索研究，创新工作机制，细化实施路径，落实监督责任，以期尽快化解既有建筑改造利用消防设计审验难题。