2 使用功能改变的整体改造利用工程

一、工程概况
    （一）改造背景
    烟台市是国家历史文化名城，也是一座因工业而强的城市。一些旧厂区因产业凋敝，长期闲置，随着城市的更新发展，闲置厂区亟待改造利用，焕发生机。在旧厂区改造利用过程中，消防审验成为项目推进的重点和难点。烟台市抓住全国既有建筑改造利用消防设计审查验收试点的有利契机，大敢创新，积极探索。烟台市某旧厂区更新盘活为文创园即是试点过程涌现出的典型消防改造利用项目。
    该旧厂区由原某标准件厂车间、厂房、办公楼、仓库等6栋旧建筑物改造而成。该标准件厂是全国沿海14个开放城市所设立的开发区内第一家合资企业，成立于1985年7月，同年12月正式投产，实现“当年立项、当年签约、当年投产、当年见效”，是当时的明星企业。因产业升级，厂区于2013年后闲置，经过8年的沉睡期，于2021年改造利用“涅槃重生”为文创园（图2-1）。     （二）改造概况
    该文创园改造总投资约1.2亿元，改造分为一、二期，目前一期已建成投入使用，二期面积约25亩，规划建设中。旧厂区占地15232.3㎡（约22.8亩），总建筑面积16189.48㎡，园区于2019年9月开工建设，2021年9月通过竣工验收。既有建筑改造在工厂原址进行，工程将工业、艺术、人文三大元素相融合，实施建筑、景观一体化改造，既实现了厂房改造利用，又保留了城市的工业记忆（图2-2、图2-3）。 二、改造的重点难点及应对措施
    工业建筑与民用建筑相比，具有主体结构坚固，空间高大灵活，体量大、外观朴素等特点。改造中针对不同群体对项目的改造诉求，根据原有厂区内单体建筑的空间特征，制定合理的改造方案，实现既有资源利用最大化。（图2-4）     （一）改造的重点难点
    工业建筑与民用建筑的建筑性质截然不同，在总平面布局、平面布置、耐火极限、安全疏散、消防设施配置等方面存在巨大差异，缺乏有针对性的技术文件支撑，转型升级存在以下突出问题：
    1.总平面布局不满足现行规范对民用建筑的要求
    由于场地限制，改造工程与相邻既有建筑之间的防火间距、消防车道、救援场地很难满足现行标准要求，且拆改困难。如个别改造建筑与相邻建筑存在防火间距不足4m，甚至小于2.5m的情况，消防车道、救援场地设置困难（图2-5）。     2.安全疏散改造难度大
    由于改造后建筑使用功能改变，原疏散楼梯的形式、疏散宽度、安全出口设置数量及位置等难以满足现行标准要求；在封闭楼梯间、防烟楼梯间顶部开设1㎡洞口困难。
    3.建筑物构件的耐火极限和燃烧性能改造前后要求不同
    原厂房大量的使用了钢结构构配件，耐火极限能否满足现行标准对民用建筑的要求尚待确认。
    4.防排烟系统的土建竖井改造难度大
    原建筑采用土建防排烟竖井，截面尺寸较小，现有条件下无法安装内衬风管，改造难度大。
    5.增设消防设施困难
    根据厂区既有条件，消防水泵房、消防水池和高位消防水箱设置困难；应急照明和疏散指示系统改造困难等。
    （二）应对措施
    烟台市于2021年10月印发了《烟台市旧厂区改造利用消防设计审查技术导则》，为烟台市旧厂区改造提供技术支撑。
    1.防火间距、消防车道、救援场地改造困难的应对措施
    经专家论证，在满足消防安全的前提下，针对实际情况进行了适当放宽（图2-6、图2-7）。改造工程与相邻既有建筑之间的防火间距不满足现行标准时，按以下原则执行：
    （1）若防火间距小于2.5m且两侧普通开口之间直线距离不小于4m，则至少一侧外墙应为防火墙。当建筑外墙上需开设门、窗、洞口时，应设置不可开启或火灾时能自动关闭的甲级防火门、窗，改造确有困难，可设置防火分隔水幕。
    （2）若防火间距大于等于2.5m且两侧普通开口之间直线距离不小于4m，则至少一侧外墙应为不燃烧性墙体。当建筑外墙上需开设门、窗、洞口时，应设置不可开启或火灾时能自动关闭的乙级防火门、窗，改造确有困难，可设置防火分隔水幕。
    对厂区进行立面更新和消防改造，场地内设置一条贯穿整个园区的消防车道，并有两处与城市道路联通的车道出入口，确保消防车道满足现行标准要求。     2.安全疏散改造难的应对措施
    （1）增设必要的安全出口，利用钢结构连廊联通屋顶平台，解决疏散问题。在疏散宽度不足的情况下增设室外疏散钢梯，喷涂厚涂型防火涂料，满足室外楼梯疏散平台1.00h、梯段0.25h耐火极限的要求（图2-8~图2-10）。     （2）根据《烟台市旧厂区改造利用消防设计审查技术导则》第4.3.3条规定，符合下列条件的建筑高度不大于24m的改造工程，由敞开楼梯间改为封闭楼梯间确有困难，可维持现状：
        ① 敞开楼梯间与走廊之间应设挡烟垂壁进行分隔；
        ② 建筑层数不大于2层，改为老年人照料设施等功能的工程；
        ③ 建筑层数不大于3层，改为图书馆、展览建筑、会议中心等功能的工程。
    （3）根据现行规范该工程需增设消防救援窗口。外墙加设消防救援窗口，窗口采用易于破碎的玻璃，并在玻璃上设置在室外易于识别的明显标志（图2-11）     3.建筑物构件的耐火极限和燃烧性能改造前后要求不同的应对措施
    保留的钢结构构件严格按照现行标准，通过喷涂防火涂料等方式，满足相应的耐火极限要求，由第三方专业检测机构出具合格证明材料。
    4.防排烟系统土建竖井改造难的应对措施
    根据《烟台市旧厂区改造利用消防设计审查技术导则》第6.2.2条规定，原机械排烟竖井改造确有困难，可采用下列措施：
    （1）原排烟竖井排烟量符合现行标准要求的，改造部分的消防排烟可接入原有排烟竖井，原排烟竖井可适用原标准。
    （2）原竖向排烟系统排烟量不符合现行标准要求的，可以提高原有排烟竖井风速和排烟风机压头，使排烟系统负担的任一防烟分区排烟量均满足设计要求。排烟竖井风速不高于20m/s（图2-12）。     5.消防设施的改造措施
    在满足现行规范的前提下，室内增加必要的消防防烟排烟设施、室内消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警、应急照明系统等消防设施。
    （1）分别从市政A路和市政B路各引入一条DN150给水管，在室外形成环状管网，室内消火栓系统由消防水泵房的消火栓加压泵加压供水，加压泵设两台，一用一备。
    （2）室外消火栓由市政供水，室外消火栓保护半径不超过150m，消火栓布置间距不超过120m。
    （3）D栋屋顶水箱间设18m³消防水箱一座及稳压设备和附属设施，满足室内外消火栓系统的水压要求，出水管接至消火栓环网。
    （4）根据《烟台市旧厂区改造利用消防设计审查技术导则》第5.3.3条规定，改造工程所在建筑按现行标准不需要设置自动喷水灭火系统，但改造区域按现行标准应设置自动喷水灭火系统时，可使用自动喷水灭火局部应用系统或简易自动喷水灭火系统。但应符合下列条件：
        ① 需设置自动喷水灭火系统的改造面积总和不大于1500㎡；
        ② 改造区域为非歌舞娱乐放映游艺场所。
三、改造亮点
    （一）精准施策，化解难题
    该项目属于经政府认定的重大改造项目，符合《烟台市旧厂区改造利用消防设计审查技术导则》中改造确有困难的情形，经专家论证，出具旧厂区消防改造方案评估意见，并将评估意见做为改造依据。
    （二）优化流程，靠前服务
    旧厂区改造利用不改变使用功能的，申请消防设计审查时可以使用前期建设工程规划许可文件；改为他用但不变更产权的，建立各区市政府组织相关部门会商机制，共同研究确定提交建设工程规划手续的条件和形式。旧厂区改造利用消防验收应以审查合格的消防设计文件为依据。
    （三）因地制宜，分类施策
    坚持以项目为导向，分类施策。依据旧厂区的竣工时间、结构形式和已取得相关手续的情况，以及改造后的不同使用功能，分批次建立项目库，分类改造。
    （四）专家论证，机构检验
    1.针对涉及结构变动或改变使用功能的，向消防设计审查验收备案主管部门提供结构安全鉴定报告。
    2.针对疏散楼梯等安全出口数量和宽度不足的情况，采用增设室外楼梯，增加室外连廊等方式予以解决。对室外钢制连廊采用喷涂防火涂料的方式进行防护，使其达到耐火极限，并通过专业第三方机构检测。
    3.针对既有建筑改造难度大，拆除重建成本高的情况，对防火间距、防排烟系统等采取切实可行的消防改造加强性措施，保障消防安全。
四、改造成效
    本项目为烟台市经济开发区重点城市更新项目之一。改造利用立足厂区实际，在保障消防安全前提下，成功盘活闲置资源。一期园区建成后，先后吸引30余家商户入驻，出租率高达95%，并聘请拥有一级物业资质的物业公司进行管理，建立统一运营管理平台。着力打造集展览、博物馆、主题餐厅、创意咖啡、休闲娱乐于一体的文创园区。
    （一）全力保障了消防安全
    本项目通过加建室内外疏散楼梯、增设挡烟垂壁、排烟窗和应急照明系统等措施，保障建设工程消防质量安全；通过组织专家论证突破消防审验难点卡点。同时，为顺利推进旧厂区改造利用工程消防审验工作，烟台市出台《旧厂区改造利用消防设计审查技术导则》，为盘活利用旧厂区等闲置资源提供技术支撑。
    （二）有力地传承了历史文化
    烟台工业博物馆由“亚东标准件有限公司”原螺丝钉加工车间改造而成，构建了“工业遗存+文化创意”新模式，打造了烟台特有的城市文化新景观，记载了烟台工业发展的华丽转变，成为烟台这座制造业强市工业记忆的新载体。如以收集的亚东标准件公司的产品自攻螺钉为材料，用近16万枚螺钉表现烟台开埠至今的重要工业企业、人物、场景（图2-13）。
    改造后的工业博物馆先后承办新派油画、丝绸之路文献展等各类博览会，深化外向型经济，打造烟台对外开放新格局；成为适龄儿童体验老一辈烟台人积极探索精神的研学基地，传播烟台工业文明和传承工业历史文化的重要载体（图2-14）。     （三）大力提升了经济效益
    原厂区办公室改造为休闲餐饮区，原锅炉房改造为餐饮文化体验馆，原生产车间改造为电音主题酒吧，原厂区仓库改造为休闲娱乐和网红直播创业基地，累计接待游客超90余万次，成为当地富有盛名的网红打卡地，带动周边形成经济繁荣圈，增加税收600余万元，为当地GDP增长做出了重要贡献（图2-15）。     （四）打造了一张新的城市名片
    既有建筑改造利用消防审验工作以小切口解决民生大问题。项目建成后，解决当地就业500余人，改善就业环境。园区内新配建6100㎡立体停车楼和1500㎡地下停车场，有效缓解了周边城区停车难题。以打造烟台文化品牌为着力点，发挥媒体传播与资源整合优势，提供食俗、阅读、音乐、文创等活态体验，打造数字文创基地、共享直播基地、文化研学基地。从工业园建立到文创园改造提升，这些新老建筑见证了烟台的城市发展与革新，承载了烟台人的工业历史记忆，打造了烟台崭新的城市名片。
    二期策划通过各种维度升级，以文化艺术联姻商业发展、以文创产业集群带动地方就业。从地区的人文资源挖掘提炼文化基因，结合休闲旅游服务产业，将历史文化渗透到亚东柒号二期规划中，建造一处可以容纳800-1000观众的室内剧场，延伸一条集酒吧娱乐为一体的夜间商业街，吸引一批国际国内知名首店入驻，打造一个文创产业人才创业基地。
一、工程概况
    （一）改造背景
    我国老年人口规模庞大，自2000年迈入老龄化社会之后，人口老龄化程度持续加深。党中央、国务院高度重视养老服务，党的十八大以来，出台了加快发展养老服务业、全面放开养老服务市场等政策措施。截止2021年中国60岁及以上人口26736万人，占全国人口的18.9%。目前，我国养老服务市场依然存在活力尚未充分激发，发展不平衡不充分、有效供给不足、服务质量不高等问题，人民群众养老服务需求尚未有效满足。
    烟台作为我国近代工业和制造业最早发展起来的城市之一，随着城市的发展，大量旧厂房散落在城市中，老旧工厂作为低效闲置资产的代表，占到了烟台七区待更新面积的43.12%。烟台市紧抓既有建筑改造利用契机，充分利用工业存量房屋开办养老服务场所，利用园区工业厂房的空间优势，优化消防设计审查验收路径，走出一条独具特色的养老服务之路。
    （二）改造概况
    烟台市某老年服务中心占地约26亩，总建筑面积2.2万㎡，总投资约2180万元（项目分为一、二期。目前一期、二期均已投入使用），设计房间180个，含单人间、双人间和多人间，共计床位300张。该老年服务中心改造工程主要包含两部分：一是原厂房区丙类服装加工车间，该建筑为地上四层，局部五层；二是办公区，主要包括2#、3#宿舍，4#食堂。其中，2#、4#加建一层，3#加建两层。服务中心整体改造后鸟瞰图如图3-1所示。 二、改造的重点难点及应对措施
    （一）改造的重点难点
    本项目与民用建筑相比，存在主体结构荷载大、建筑空间高大灵活、体量大等特点，在改造利用中，受历史客观因素及现状条件制约，现行消防技术标准难以执行，尤其是使用功能变化时，缺乏具体的政策指引和技术标准支持（图3-2），改造利用过程中存在如下问题：     1.建筑产权、土地性质不变，使用功能变化，消防设计审验审批难
    该厂区土地性质为工业用地，建筑产权不变更，但建筑使用性质由原工业厂房、工业厂房宿舍等改变为老年人照料设施，该项目在办理建设工程消防设计审查验收手续前需取得有关变更前置手续。
    2.加建导致建筑主体承重结构变动，结构荷载增大
    根据改造需求，该项目将原厂区办公区的2#宿舍、3#宿舍和4#食堂进行了增加建筑层数的改造，其中，2#宿舍、4#食堂加建一层，3#宿舍加建两层，导致建筑主体承重结构出现变动，建筑结构荷载增大。
    3.使用功能变化导致安全疏散难满足现行规范要求
    建筑由工业建筑改造为老年人照料设施后，建筑疏散和防火的技术指标均有所提高。
    增加建筑高度造成原建筑的耐火等级、楼层设置和平面布置、防火分隔措施、安全疏散等要求改变，建筑防火性能有待加强。
    4.消防设施配置不足
    原建筑消防设施设置较少，根据现状增设消防设施困难。
    （二）应对措施
    1.审验审批难的应对措施
    烟台市优化消防设计审查验收审批流程，出台了《关于规范既有建筑改造工程办理建设消防手续有关事项的通知》为该项目提供政策支持。本工程将工业厂房、仓储用房等改造为老年人照料设施，属于既有建筑改变使用功能的情况，需要由所在辖区自然资源规划主管部门出具变更证明文件后，办理建设和消防手续。
    2.建筑主体承重结构变动，结构荷载增大的应对措施
    改造单位委托具有相应资质的机构进行检测和鉴定，保障建筑改造不会产生结构安全隐患。
    3.安全疏散的应对措施
    结合建筑现状，增设安全出口和疏散出口，增加排烟窗与消防救援窗，厂房区、办公区增加疏散连廊（图3-3、图3-4）。     4.消防设施配置不足的应对措施
    分别从厂区两侧各引入一条市政给水管，在室外形成环状管网。室内消火栓系统、自动喷水灭火系统分别由消防水泵房的加压泵加压供水，每个系统设两台加压泵，一用一备。室外消火栓由市政供水，室外消火栓保护半径不超过150m，消火栓布置间距不超过120m。屋顶水箱间设18m³消防水箱一座及稳压设备和附属设施，满足室内外消火栓系统的水压要求，出水管接消火栓环网。增加自动喷水灭火系统、应急照明系统、消火栓系统、火灾自动报警系统等消防设施，并设置微型消防站（图3-5）。 三、改造亮点
    为保障该项目消防改造顺利实施，确保消防安全、质量符合标准规范要求，项目改造主要从以下方向进行了突破：
    （一）开展结构安全评定，保障建筑结构安全
    该工程因加建导致主体承重结构变动，结构荷载增大，开展改造前，委托具有相应资质的设计单位进行结构安全评定，并委托具有相应资质的单位实施。
    （二）保障人员安全疏散，提升建筑防火能力
    由于场地限制，改造工程与相邻既有建筑之间的消防车道、救援场地很难满足规范要求，通过连廊将几栋建筑合理连接，满足消防要求。
    根据改造后使用功能，结合建筑现状，增设安全出口和疏散门，增加排烟窗与消防救援窗，完善建筑消防设施，沿可通行消防车的街道设置市政消火栓。建筑周围设置室外消火栓。室内增加防烟排烟设施、室内消火栓、自动喷淋、火灾自动报警、应急照明系统等消防设施。
    （三）制定既有建筑改造消防可行性政策措施
    1.做好消防审批服务，提高审批效能。对依法申报消防设计审查、消防验收的老年福利服务中心，靠前主动提供消防技术咨询服务，依法尽快办理。
    2.结合养老服务行业消防安全标准化管理，注重分类引导。明确建筑耐火等级、楼层设置和平面布置、防火分隔措施、安全疏散和避难设计、建筑消防设施、消防管理机构和人员、微型消防站建设等配置要求。
四、改造成效
    该项目充分利用存量的旧厂房，通过改造提升利用，使旧厂房重焕新生，形成多感觉、全方位、立体化，凸显人文关怀与城市质感的地标式养老服务场所。
    （一）盘活闲置存量资产，有效缓解城区用地供需矛盾
该项目整体盘活7栋单体楼房，建筑面积约12000㎡。将一座破旧不堪的废弃厂房改造为舒适宜居的养老服务中心，盘活了闲置旧厂房，缓解了城区用地的供需矛盾，为消防改造利用闲置资产与养老产业链条深度整合发展积累了宝贵的经验。
    （二）诠新养老赋能，提升居民幸福感
    该项目改造后成为为老人量身打造的宜老居住场所，满足入住老人的多元需求，内部设施齐全，配套建有餐厅、多功能厅、活动室、娱乐室、康复保健中心、诊所、超市等功能空间，开拓了17亩的专属菜园和鱼塘，养殖鱼苗、鸡鸭鹅，种植各类蔬菜，打造绿色生态种植园。解决了300余位老人的品质养老问题，凸显了城市的温度和担当（图3-6、图3-7）。     （三）增加就业机会，缓解就业压力
    该项目结合养老行业发展特点，在运营过程中不断推陈出新，提供贴心医务护理和丰富文娱活动。吸引人才汇聚，为城市提供了大量就业岗位，缓解了烟台就业压力。