9.1 管理制度

控制项

9.1.1 物业管理组织架构设置合理，人员及专业应配备齐全，岗位职责明确。
9.1.2 物业管理部门应制定并实施节能、节水、节材等资源节约与绿化、垃圾管理制度。

可选项

9.1.3 物业管理单位宜通过ISO 9001质量管理体系及ISO 14001环境管理体系认证。
9.1.4 物业管理部门宜实施资源管理激励机制，管理业绩宜与节约资源、提高经济效益挂钩。
9.1.5 物业管理部门宜引导并规范资源节约与环境保护行为模式，定期进行培训与宣传。
9.1.6 物业管理部门宜定期进行办公建筑环境满意度评价，并有持续改进措施。

条文说明

9.1.1 建筑的物业管理，涉及建设、安全、供水、排水、供热、燃气、电力、电信等诸多行业及专业的综合管理。绿色办公建筑的物业管理除应有传统物业管理服务内容外，还应具有节能、节水、节材、保护环境以及智能化系统的管理维护、功能应用等绿色物业管理的主要内容。合理的物业管理组织架构及完整的管理体系，是建筑物业管理的重要基础，是保障绿色建筑运行效能，实现节能、节水、节材与保护环境的重要环节。

本条的评价主要应了解物业管理组织机构设置是否清晰合理，岗位职责是否明确，管理人员配备和操作技术证书是否齐全，应具有节能、节水、节材、保护环境、智能化系统管理维护及功能应用等绿色建筑物业管理主要内容。

本条在设计阶段不参评。运行阶段的评价方法为查看相关体系文件、管理文档、管理人员配备情况和操作技术证书，并进行现场核实。

9.1.2 物业管理公司应提交节能、节水、节材与绿化管理制度，并说明实施效果。节能管理制度主要包括节能管理模式、收费模式等；节水管理制度主要包括梯级用水原则和节水方案；耗材管理制度主要包括建筑、设备、系统的维护制度和耗材管理制度等；绿化管理制度主要包括绿化用水的使用及计量，各种杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品的规范使用等；垃圾管理制度主要包括垃圾的分类收集、垃圾处理等管理制度。

本条在设计阶段不参评。运行阶段的评价方法为查看相关体系文件、管理文档及日常管理记录等，并进行现场核实。

9.1.3 ISO 9001质量体系认证是一种具有科学性的质量管理和质量保证方法和手段，可以提高内部管理水平。目前多数物业公司基本通过该体系认证。

ISO 14001环境管理标准，主要针对企业在生产和服务的过程中通过环境因素的分析，针对重要环境因素制定环境目标和环境管理方案，定期对环境运行情况监控，将最终的环境影响降到最低。物业管理符合ISO14001环境管理标准保证了建筑的绿色和可持续发展理念。

本条在设计阶段不参评。运行阶段的评价方法为查看相关证书。

9.1.4 采用合同能源管理、绩效考核等方式，使物业的管理业绩与建筑用能效率、耗水量等情况挂钩，是实现管理节能的重要手段。在保证建筑的使用性能要求的前提下，激励物业的经济效益与建筑用能系统的耗能状况、用水量、耗材等情况直接挂钩。

本条在设计阶段不参评。运行阶段的评价方法为审核物业部门提交的资源能源管理制度、与业主之间的具有资源节约激励机制内容的合同、日常管理记录等。

9.1.5 绿色办公建筑所要求的节能、节水、节材与环境保护，其最后效果如何，在很大程度上仍取决于人们的主观认识及行为模式。物业管理部门应与业主共同制定相关行为规范，通过各种培训与宣传活动，并加强跟踪与检查，使资源节约与环境保护最终成为人们的自觉行为。

本条在设计阶段不参评。运行阶段的评价方法为审核物业部门提交的资源节约与环境保护相关行为规范、宣传与培训记录、日常管理与检查记录等，并现场核实。

9.1.6 绿色办公建筑的运行管理应以人为本。绿色建筑最终是为人服务的，为使用者提供高效、舒适、节能环保的办公环境。在评价绿色办公建筑的各项指标中应有对建筑中各使用人群的满意度调查，关注使用者的直接感受。发现不足并通过持续改进，完善绿色办公建筑的各项管理。

本条在设计阶段不参评。运行阶段的评价方法为审核相关满意度调查记录、物业部门提供的改进措施与记录，并现场核实。

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