9.2 资源管理与运行维护

控制项

9.2.1 建筑能耗和水耗应实行分类、分项计量与分用户计量收费，有完整的记录、分析与管理。

可选项

9.2.2 物业管理宜采用信息化手段，并建立有完善的建筑工程、设施、设备、部品等的档案及记录。
9.2.3 建筑智能化系统定位合理，配置宜符合现行国家标准《智能建筑设计标准》GB/T 50314的有关规定，并满足建筑使用功能的需求。
9.2.4 建筑通风、空调、照明等设备监控系统高效运行，满足设计要求。
9.2.5 设备维护保养措施齐全，日常运行、检测、维护及应急措施合理有效，运行记录保存完整。
9.2.6 设备、管线的设置宜便于维修、改造和更换。
9.2.7 空调通风系统宜按照现行国家标准《空调通风系统清洗规范》GB 19210的有关规定进行定期检查和清洗；照明灯具宜定期清洁并对室内照度进行检测。
9.2.8 建设用地内停车场闲置时间内宜对外开放，并设置自行车服务设施。

条文说明

9.2.1 建筑物中的分类能耗包括：电量、水耗量、燃气量、集中供热耗热量、集中供冷耗冷量和其他能源应用量（如集中热水供应量及煤、油、可再生能源等）。用电分项计量分为动力用电、空调用电、照明及插座用电、特殊用电四大项。

实行分类、分项计量对于了解绿色办公建筑的能耗构成，找出耗能重点环节，实行精细化的用能管理具有重要意义。在办公建筑中按用户实行计量收费，使用户的耗能与经济利益直接挂钩，对于规范人的节能行为模式、促进节能管理具有直接的作用。物业管理应有对能耗、水耗等数据逐月的完整记录与对比分析，持续改进运行模式与节能管理。

本条在设计阶段不参评。运行阶段的评价方法为现场核查分类、分项计量装置的设置情况，审核物业管理措施及管理记录、能耗与水耗的数据统计分析报告等，并抽查物业管理合同。

9.2.2 信息化管理是实现绿色建筑物业管理定量化、精细化的重要手段，对保障建筑的安全、舒适、高效及节能环保的运行效果，提高物业管理水平和效率，具有重要作用。

通过对部分办公建筑运营管理现状的调研分析，发现不同程度均存在工程图纸资料、设备、设施、配件等档案资料不全的情况，对运营管理、维修、改造等带来不便。部分设备、设施、配件需要更换时，往往由于找不到原有型号规格、生产厂家等资料，只能采用替代产品，就会带来由于不适配而需要另外改造的问题。采用信息化手段建立完善的建筑工程及设备、配件档案及维修记录是完全必要的。

本条在设计阶段不参评。运行阶段的评价方法为现场核查物业管理的信息化应用情况，建筑工程图纸资料、设备、设施、配件等档案资料的管理情况，设备、设施的维修记录管理情况等。

9.2.3 本条参照国家标准《智能建筑设计标准》GB/T 50314。建筑智能化系统主要包括信息设施、信息化应用、建筑设备管理、公共安全及智能化集成等子系统。绿色办公建筑的智能化系统定位应合理，采用的技术先进、实用、可靠，宜符合现行国家标准《智能建筑设计标准》GB/T50314的附录A中对办公建筑智能化系统配置的基本要求，信息设施系统、安全防范系统、设备管理系统等功能完善。此外，建筑智能化系统的设计应同时满足建筑使用功能的需求，为建筑运行发挥实际作用。

本条在设计阶段需参评，评价方法为审查智能化系统方案、系统功能的详细说明及设计图纸，关注智能化系统的设计和配置情况。运行阶段的评价方法为核查建筑智能化系统第三方检测报告、竣工验收资料、物业管理部门提供的智能化系统运行数据的记录及分析，并现场核实和抽样检查。

9.2.4 建筑设备监控系统是保障通风、空调、照明等重点耗能机电设备节能运行的重要措施。在现行国家标准《智能建筑设计标准》GB/T 50314、《公共建筑节能设计标准》GB50189、《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411以及行业标准《公共建筑节能检测标准》JGJ 177、《公共建筑节能改造技术规范》JGJ 176、《供热计量技术规程》JGJ173中都明确提出了公共建筑应实现的基本功能和节能控制功能，其功能应满足设计和规范的要求。目前多数建筑设备监控系统实现了基本的监测及启停控制功能，但节能控制上尚存在很大差距，在实际应用中应大力提倡和推广应用节能控制功能，使建筑设备监控系统的投资产生最大节能和经济效益。

本条在设计阶段不参评。运行阶段的评价方法为核查建筑智能化系统第三方检测报告、竣工验收资料、建筑设备监控系统运行记录及分析，并现场核实和抽样检查设计功能的实现情况。

9.2.5 对于绿色办公建筑中空调、风机、水泵、电梯、照明、变配电及智能化系统等设备，物业部门应根据本建筑中各系统的具体形式建立具体合理的运行、检测、维护保养措施，对突发事件有应急响应处理措施。历史运行数据及处理记录应保存完好。

本条在设计阶段不参评。运行阶段的评价方法为审核物业管理部门提供的设备、设施的维护保养制度与措施，现场核查措施的落实情况，关注运行数据及处理记录的保存情况。

9.2.6 物业管理承担建筑的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关管线维护工作，管线敷设应符合相关规范要求，涉及的增加或变更内容应做好记录。物业管理应有对室内外管线的定期巡查。

建筑中设备、管道的使用寿命普遍短于建筑结构的寿命，因此各种设备、管道的布置应方便将来的维修、改造和更换。可通过将管井设置在公共部位等措施，减少对用户的干扰。属公共使用功能的设备、管道应设置在公共部位，以便于日常维修与更换。

本条在设计阶段需参评，评价方法为审查给排水、暖通、电气等专业设计图纸及说明，关注设备、管线等设置的可维护性和合理性。运行阶段的评价方法为现场核查设备、管线等的设置情况，关注机房、设备、管线等是否标识清楚，便于查找和维护。

9.2.7 空调系统开启前，应对系统的过滤器、表冷器、加热器、加湿器、冷凝水盘进行全面检查、清洗或更换，保证空调送风风质符合国家标准《室内空气中细菌总数卫生标准》GB17093的要求。空调系统清洗的具体方法和要求参见国家标准《空调通风系统清洗规范》GB 19210。

各种灯具在使用一段时间后会产生积尘，降低照度，应定期进行清洁。当光源使用时间过长，也会有较大光衰，即使能点亮，但使用起来很不经济。应对室内照度定期检测，当照度值达不到要求时，应及时更换光源。

本条在设计阶段不参评。运行阶段的评价方法为审核物业管理部门提供的对空调通风系统的管理措施和维护记录，对照明灯具的维护措施及照度检测记录等，并进行现场核实。

9.2.8 自行车免费或租赁服务，对改善城市道路环境条件、缓解交通压力、促进节能减排都起到了积极的作用。鼓励单位专用停车场在节假日或夜间向社会开放，可有效利用公共资源，解决停车位紧缺问题。

本条在设计阶段不参评。运行阶段的评价方法为现场核查自行车服务设施的设置及管理情况；审核物业部门对内部停车场对外开放的管理制度与措施，现场核实措施的落实情况及效果。

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